【睇樓團】帶你深入探索5層高舊唐樓內部情況！

話說上次【睇樓團】帶大家睇過一棟香港老牌家族自己收購自己重建的住宅物業，今日帶大家睇睇一棟位於九龍旺區舊樓的具體情況，以及作為全港其中一間最大Co-living集團究竟點睇呢壇Deal！

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香港舊樓隨處可見，基本上所有旺區、地鐵站附近都是以舊樓為主導，而舊樓則是以唐樓最具收購及重建價值。過往數十年，大量地產商、老牌家族等都已經投放資金「打釘」，等到合適時間就可以收網賺取巨額利潤。

今日帶大家睇睇一棟由另一個老牌家族（釘王）所擁有的全棟舊唐樓物業。物業位於九龍區，地理位置優越，離地鐵站講緊數分鐘距離，不問而知價值驚人。但呢度稍微補充少少地產知識，你可能會問「既然地理位置咁靚，點解唔重建？」；其實重建最後都係計數，作為發展商，一定要將資本運用得最好，然而如果地皮太細，得1-2千呎地盤，咁建築成本就會太高，張則會非常唔Efficient，根本上無辦法賣出去，呢幾年2019-2022落成好多之前重建嘅細地盤都出事，商業/酒店都只能夠坐貨。

所以係開始睇樓之前，先簡單總結下重建有咩關注點：

• 地盤面積

• 地積比率

• 土地用途/地契/限高等一堆野

• 麵粉價格（行內稱之為AV）

• 未來出售價格

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所以其實重建係咪真係咁易同真係咁好賺？都真係未必，有好多因素需要考慮，亦並非每個地盤都適合重建，未來再開一個Topic深入分析重建項目。

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好事不宜遲，我地即刻進入就唐樓睇睇究竟如何。

首先係一條疑似上天國嘅樓梯，殘破不堪...

上一手做「架步」，因為疫情原因，被迫結業走佬，所以老牌家族業主需要重新出租；可以見到物業內部都非常殘破，如果翻新的話都需要投放唔少資金。

疑似受到惡意破壞痕跡，糞渠被塞要裝修都幾大鑊！

上到4樓就變返普通住宅，所以樓下係「架步」樓上係住宅；上一手主要盈利都係靠樓下部分

四樓住宅部分都十幾年無人住過，所以情況都係非常惡劣

最後帶大家睇埋個天台

其實頗多唐樓都會有類似情況，業主唔願意投放資金做維修，又或者會將唐樓轉化成為劏房，作為營運商，我地就需要評估呢個物業嘅出租情況；

物業有5層，原則一梯兩伙，總共10個單位，初步睇圖則應該適合做Co-living生意，但問題在於樓宇情況非常殘破，主渠都出現問題，需要投入大量資金裝修以及維護，所以呢單Deal的核心在於租金價值以及業主是否願意分擔一部分裝修費用。

初步睇落，物業地理位置優越，全棟物業同一個門口所以比較容易管理，亦唔會出現「架步」影響租客，作為九龍旺區離地鐵站近的全棟管理物業，一般而言出租都比較有優勢，所以按照單位尺數以及地理位置，都應該深入考慮下呢個項目。

好啦，今日睇樓團就到呢度，未來再繼續分享唔同物業情況。